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▓你不理财,财不理你:房地产周期  

2013-07-18 09:44:50|  分类: ▓你不理财,财不 |  标签: |举报 |字号 订阅

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文/警草原狼                  
 
 
 
                 房地产周期
  

 


 
 
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简介

房地产周期是指房地产经济水平起伏波动、循环的经济现象,表现为房地产业在经济运行过程中交替出现扩张与收缩两大阶段,复苏———繁荣———衰退———萧条循环往复的四个环节。

房地产与周期密不可分。一旦你了解了房地声行业的周期规律,也就能在其中轻车熟路了。这样一来,你就能随着房地产的起伏保持持续的盈利[1]。

 

研究概述

1933年,Homer Hoyt (霍默·霍伊特)出版了《One Hundred Years of Land Values in Chicago》 《百年来芝加哥地区土地价值》一书,开启房地产周期领域研究先河。随后更多的学者开始研究房地产周期,一系列的著作也开始陆续出版。

这些学者对房地产周期的研究总体可以划分为两类: “不可知派”和“可知派” 。

(1)不可知派

不可知派认为,房地产周期是没有所谓的周期的。其代表性的观点主要有———

市场是有效的:如果房地产确实存在周期,那么参与者都能清楚地意识到处于经济周期的阶段,并采取相应的措施来提前获益———早在高点到来之前就清空了房产,在低点到来之前就买入了足够的房产。这样也就不会有房地产周期的高点和低点,因而也就没有所谓的房地产周期;

周期不能被精确测量:如果有存在周期的话,那么周期一定能够被精确测量,一定能够精确地指明目前处于周期的哪一阶段,并按周期去预测未来的走势。截止目前很少有证据表明,基于对房地产周期的研究做到了这一点;

决定经济的力量是随机的:决定经济的力量有很多,这些力量往往都是随机的,例如能源危机、罢工、自然灾害、政权更迭、经济丑闻等等。这些力量是随机的,因而是不能被预测的。

(2)可知派

a.宏观派 房地产周期与经济周期、金融条件、人口增长、移民周期等息息相关,因此一些学者从宏观视角去理解房地产周期。这些研究包括:经济周期、利率周期、人口和劳动力周期、移民周期等。

b.微观派 微观派的研究主要是从房地产行业自身供求指标去研究房地产周期。这些指标包括:开工面积与销售面积的比例、空置率、租金收益率、房价收入比等。

可知派建立了各种模型来解释和预测房地产周期。但遗憾的是,这些模型大多数只有解释功能,预测性很差。我们认为在研究房地产周期之前,先了解历史是必要的。

 

全球历史回顾

工业革命以后才有完全意义的房地产周期。工业革命以来,200 多年的历史表明,一个完整的房地产周期是在18年左右。对此,我们有两点补充说明:

1)20 世纪前各经济体开放程度较低,因此各国地产周期同步性较差。20 世纪后随着全球经济一体化的加深,全球的地产周期趋于同步;

2)1930年到1960年,由于二战的影响,全球房地产周期呈现明显的 18 年的周期特征。其后是进入我们熟悉的20世纪70年代后,美国房地产分别于1974年、 1992年和2010 (预计)年达到低点。

 

各个周期表现

一般来说,经济周期定义为国民经济整体经济活动随着时间变化而出现扩张和收缩交替反复运动的过程。经济领域的这种有规律的起伏活动是一成不变的只是波动的形态有差异。房地产经济存在长期均衡的同时也存在波动周期。一般来说,房地产周期分为四个阶段:

(1)复苏与增长阶段:此时,表现为上一轮的萧条使房地产经济陷入长期低迷,自住需求者入市,投资、投机需求基本不存在,价格、租金价格低下。房价开始回升,少数投机者入市,市场交易量增加空置率下降。各种因素带动房价继续缓慢回升,市场充满乐观情绪,投资者信心饱满,市场预期良好,房地产投资转而旺盛。

(2)繁荣阶段:此阶段比复苏阶段要短,巅峰期稍纵即逝。具体表现为:房地产开发量激增、品种增多,投机者活跃,市场投机需求高于自住需求。政府开始出台政策限制炒房,投机热情继续旺盛,自住需求者基本退出市场,实际上已经是有价无市。进而新增投资数量下降,销售难度加大,交易量下降,空置率增加,市场出现悲观情绪,持币观望。

(3)危机与衰退阶段:当投资和投机需求无法转换为消费需求,高房价将真正的自住需求者排斥出市场而仅靠投机资金支持时,就预示着房地产周期到了由盛转衰的拐点。衰退,即连续两个季度经济将出现负增长。此阶段表现为:交易量萎缩,房地产投资下降,市场悲观情绪加强。受一些突发利空性消息或事件影响,房价急剧下降,炒家惊恐抛售,房地产价格暴跌。进而小开发商纷纷破产,部分在建工程烂尾,大量投机者被套牢,血本无归,房地产业失业人数激增

(4)萧条阶段:经过急速而又痛苦的危机爆发后,房地产周期进入持续时间相当长的萧条阶段萧条是一种严重的经济衰退,意味着经济崩溃。表现为:房价和租金持续下降,交易量锐减,空置率居高不下,大量房地产商破产大萧条末期房地产泡沫挤出,市场正常需求缓慢增长,政府减少限制性干涉,市场波动开始平稳。

……

房地产慢慢过度到下一个复苏与增长周期。

 

 

 

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