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▓你不理财,财不理你:汶川地震“拷问”住房贷款  

2012-05-17 20:28:47|  分类: ▓你不理财,财不 |  标签: |举报 |字号 订阅

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文/凡夫俗子                

汶川

地震拷问住房贷款


 

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让灾民恢复安定的生活,却不是单纯的精神鼓励和捐款捐物所能达到的,汶川地震还在拷问我国的法律应急机制  

在汶川地震中,社会各界的精神鼓励和物质帮助,无疑将使受灾百姓尽快渡过难关,然而,想让灾民恢复安定的生活,却不是单纯的精神鼓励和捐款捐物所能达到的,汶川地震还在拷问我国的法律应急机制。   

地震中一些城市几乎成为废墟,居民房屋几乎全部损毁,这是地震带来的直接后果。这场天灾来临之前,有些房屋尚在建造中,有些居民刚刚迁入新居;有的居民已开始归还银行贷款,还有的居民或许已还清了房屋的银行贷款。对于没有还清贷款的居民来说,如何面对数目可观的银行贷款,已成为摆在众多灾民面前的大事。银行贷款是否还要偿还,应否减免灾民的贷款,各界说法不一。居民向银行贷款购买的商品房,通常已抵押给银行。有人认为,抵押房屋在地震中倒塌,购房人也就无需再向银行偿还贷款余额;还有人提出,房屋倒塌不影响购房人偿还银行贷款的义务,但应减免部分贷款,由灾民和银行共同承担房屋受损的后果。更有人提出,政府不仅应该给灾民提供新的住房,如果开发商建造的房屋存在质量问题,还应追究开发商的责任。   

购房者向开发商购买商品房,再将所购商品房抵押给银行,银行将贷款款项直接付给开发商,再由购房者分期向银行偿还贷款,这是银行贷款购房的基本操作流程。据此,购房者和银行之间存在银行贷款和房屋抵押两种不同的法律关系。   贷款关系是购房者为了购买房屋而与银行形成的合同关系,银行是债权人,购房者是债务人。银行发放贷款时,并不是将贷款款项直接付给购房者,而是依据购房者的书面委托,将贷款金额直接付给开发商,帮助购买者支付购房款。换言之,购房者是该笔银行贷款的债务人,银行是银行贷款的债权人。在法律上,购房者向银行偿还贷款余额,为典型的金钱之债。除非银行自愿豁免购房者的债务,只有在购房者死亡或者破产时,才能实际免除购房者的债务。地震是不可抗力,可能影响到债务人的支付能力,但却不改变基于银行贷款而发生的债权债务关系,也不能自动消灭购房者的金钱债务。我国刚通过的企业破产法没有规定自然人破产制度,购房者不能援引企业破产法的规定申请免除未偿还的银行贷款。银行是股东或者投资者持股的商业机构,银行大额豁免购房者的债务其实是减少银行股东的权益。未经银行股东或者投资者审议,银行管理者没有权利主动减免购房者的债务。   

抵押关系是从属于贷款关系的独立法律关系。购房者将自己购买的房屋抵押给银行,用来担保如期偿还债务,购房者的房屋只是贷款关系的抵押物。如果房屋在地震中损毁,银行有权收回抵押物的残值。在法律上,无论抵押物残值是多少,都不影响购房者欠付银行贷款的事实如果抵押物不足,银行有权要求购房者追加抵押物。如果抵押物彻底损毁,并不当然免去购房者的还款责任。   

值得注意的是,购房者的抵押品不仅仅是房屋,还包括房屋依附的土地使用权。购房者购买了70年的住房,也就在70年或者更长年份内获得了对该块土地的合法使用权。然而,灾民自己却无法在原有地块上重新建造房屋,这不仅说明购房者对地块拥有的只是土地使用权而不是土地所有权,还说明土地使用权的提供者并未能有效地让购房者获得70年的土地使用权。在灾区重建中,政府部门必然收回尚未到期的土地使用权并补偿购房者的损失,然而,该项补偿款与抵押物残值相似,也是偿还银行贷款的担保。   

汶川灾民本已饱受痛苦,刚刚买到的房屋毁于地震,自己却不能免去债务,这确实让人难以接受。然而,如果银行因为地震而自愿豁免了购房者债务,就相当于银行股东豁免了购房者债务,也就意味着股东减少或者放弃了收益。笔者认为,股民或许愿意捐款捐物,但免除对购房者的债权,或许并非众多股民的本意。

   
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